- Prikk på rullebladet hva er det? - 25.08.2006
- Barnets rett til å bli hørt - 31.07.2006
- Hva er konfliktrådet? - 28.06.2006
Det få saker som preger rettsapparatet så mye som eiendomssaker. Nesten alltid er det boligselgeren som blitt møtt med krav om prisavslag eller erstatning som følge av at eiendommen anses å være beheftet med mangler. For å unngå slike krav er det derfor viktig at man som selger så langt som mulig gir riktige og utfyllende opplysninger om forhold ved eiendommen.
Hva er mangelskrav?
Mangel er et juridisk begrep som innebærer at det er feil ved eiendommen. Det er imidlertid ikke alle feil som er mangler. Hva som utgjør en mangel er regulert i Lov om avhending av fast eigendom (avhendingsloven).
Det følger av loven at det foreligger en mangel dersom eiendommens tilstand avviker fra avtalen. Inn under avtalen faller alle dokumenter som kjøpekontrakten, salgsoppgave, takst, samt andre dokumenter som har vært fremlagt for kjøper. Videre omfattes muntlige opplysninger som er gitt av selger eller av megler på vegne av selger. Er det f.eks. opplyst at det er membran på badet og det ikke er tilfelle vil kjøper kunne kreve prisavslag.
Si litt for mye enn for lite!
De fleste selgere er redd for at gi opplysninger om svakheter ved eiendommen av frykt for at det kan virke negativt på salgsprisen. I ettertid kan dette fort bli en dyr læredom. Dette gjelder særlig for forhold som ikke er lett synbar for kjøperen. Det er f.eks. råteskade bak et skap.
Før eiendommen legges ut for salg bør man gå nøye gjennom salgsoppgaven og taksten, og sørge for at eventuelle feil eller uklarheter blir rettet opp.
Egenerklæringsskjemaet er et svært viktig dokument. Alt for mange slunter når de utfyller denne. Bruk derfor ekstra tid på denne slik at det ikke settes kryss i feil rubrikk. Har du selv utført rørleggerarbeid i leiligheten og krysset av for at du ikke har gjort det vil du kunne holdes ansvarlig dersom det i ettertid oppstår lekkasje.
Solgt “som den er” klausuler
De fleste standard kjøpekontrakter innholder i dag en klausul om at boligen er solgt ”som den er” eller ”as is”. Med dette menes at kjøper overtar boligen slik den står ved overtagelsesdatoen. Med en slik klausul kan selger begrense kjøpers mangelskrav for forhold som kjøper kunne eller burde ha oppdaget dersom han hadde foretatt en grundig undersøkelse av eiendommen.
En annen fordel med en slik klausul er at selger kan gardere seg mot feil som han selv ikke kjenner til. På denne måten kan selger overføre risikoen for feil og mangler over til kjøper. Påse derfor at avtalen alltid inneholder en klausul om ”as is”.
Eierskifteforsikring
Mange tegner en eierskifteforsikring uten helt å ha klarhet om dens innhold. De fleste sitter med den oppfatning at de med en slik forsikring er ansvarsfri for forhold som kan oppstå i ettertid. Sannheten er imidlertid at kjøper ikke trenger å forholde seg til forsikringsselskapet. Han kan fult ut rette sitt krav direkte til selger. For det andre vil forsikringsselskapet i mange tilfeller kunne søke regress hos selger. For det tredje har eierskifteforsikringen en så høy premie at man ikke alltid får fult ut dekker et forsikringstilfelle.
Eierskifteforsikringens viktigste side er å dekke krav mot skjulte feil og mangler. Dette er imidlertid ikke uproblematisk da det kan være vanskelig å fastslå hva som er skjulte feil og mangler. Det er mulig en slik forsikring har sin største praktiske betydning der man selger en eldre eller dårlig vedlikeholdt eiendommen, og som selgeren kanskje aldri har bodd i.
Hovedbegrunnelsen for å tegne en eierskifteforsikring vil for de fleste likevel være at selger, ved mangelskrav, kan overlate all korrespondanse med kjøper til forsikringsselskapet. Dette sparer han bryderiet med å måtte sitte i en eventuell stillingskrig med kjøper over lengre tid.
Lykke til med salget!
