- Prikk på rullebladet hva er det? - 25.08.2006
- Barnets rett til å bli hørt - 31.07.2006
- Hva er konfliktrådet? - 28.06.2006
Hva du som leier av bolig skal betale i månedlig leie, vil oftest være avtalt med utleier. Husleieloven regulerer ikke hva som skal betales, utover at det ikke kan avtales en leie som er urimelig i forhold til det som er vanlig i liknende tilfeller. Det kan være vanskelig å nå frem med at et fastsatt leiebeløp er urimelig. Du som leietaker har imidlertid andre rettigheter etter husleieloven, og her skal vi behandle to praktiske spørsmål, nemlig i hvilken grad den avtalte husleien kan endres, og hvilke regler som gjelder for å kreve depositum og garanti.
Rimelig leie og oppregulering
Etter husleieloven kan hver av partene kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet så lenge tre vilkår er oppfylt. For det første må endringen ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. For det andre kan endringen tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. For det tredje må den annen part gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.
Har leieforholdet vart i minst to og et halvt år uten annen endring av leien enn den som er beskrevet ovenfor, kan begge partene uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie. Hva som er “gjengs leie” vurderes ut fra hva som på dette tidspunktet er vanlig ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved en slik leiefastsetting skal det gjøres fradrag for den delen av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Disse endringene i husleien kan likevel tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at forrige endring av leien ble satt i verk.
Det følger av dette at det er visse skranker for utleier når det gjelder hvor mye han kan sette opp husleien. Dette er det viktig å være oppmerksom på. Den som har betalt høyere husleie enn det som er lovlig, kan kreve det han har betalt for mye tilbakebetalt.
Betaling av
depositum og garanti
Det er vanlig at utleier krever at man skal betale forskudd på husleien, eller at man skal betale et depositum eller stille en garanti når kontrakten inngås. Beløpet kan sikre at utleier får dekket manglende husleiebetalinger, reparasjonskostnader ved skader eller liknende.
Etter husleieloven kan det imidlertid ikke kreves forskuddsleie for et lenger tidsrom en én måned. Når det gjelder depositum og garanti, kan uteier ikke kreve et høyere beløp enn det som svarer til seks måneders husleie.
Depositumet skal settes inn på en egen konto, og leier har krav på å få utbetalt rentene på dette beløpet. Kontoen skal ikke kunne disponeres av noen av partene alene. Det betyr at man i fellesskap må foreta utbetalinger fra kontoen. På denne måten er leietaker sikret mot at utleier tar ut beløp av kontoen uten samtykke, eller beholder beløpet etter at leieforholdet har opphørt.
